Nowe zasady rozliczania ciepła wynikają ze zmian w Prawie energetycznym oraz z rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. Ich celem jest sprawiedliwszy podział kosztów w budynkach wielolokalowych, ograniczenie skrajnych różnic w rachunkach i zachęta do oszczędzania energii. Dla mieszkańców najważniejsze są minimalny i maksymalny koszt zmienny, obowiązek stosowania urządzeń rozliczeniowych oraz zdalny odczyt, który ma zostać wdrożony do 1 stycznia 2027 r.
Dlaczego zmieniono zasady rozliczania ciepła?
Zmiany są związane z wdrażaniem unijnych wymogów dotyczących efektywności energetycznej. W Polsce najważniejsze rozwiązania wprowadzono nowelizacją Prawa energetycznego, która weszła w życie 22 maja 2021 r., oraz rozporządzeniem z 7 grudnia 2021 r., obowiązującym od 24 grudnia 2021 r.
Przepisy mają uporządkować sposób dzielenia kosztów zakupu ciepła między lokale. Chodzi zarówno o ogrzewanie mieszkań, jak i przygotowanie ciepłej wody użytkowej. Ustawodawca przyjął, że w budynku wielolokalowym należy w możliwie dużym stopniu uwzględniać indywidualne zużycie, ale nie można pomijać ciepła przenikającego między lokalami oraz kosztów ogrzewania części wspólnych.
Nie ma ogólnokrajowej kary w wysokości 500 zł za zakręcenie grzejnika. Zmiana dotyczy sposobu rozliczenia kosztów, a nie mandatu nakładanego na mieszkańca.
Za prawidłową organizację systemu odpowiada właściciel lub zarządca budynku. To on wybiera metodę rozliczeń, przygotowuje regulamin i powinien dostosować go do wymagań ustawowych. Przepisy są ogólnokrajowe, ale szczegółowe proporcje oraz sposób obliczeń mogą różnić się między budynkami.
Minimalny koszt zmienny – dlaczego zakręcenie grzejnika nie zeruje rachunku?
Najwięcej emocji wywołuje minimalny koszt zmienny, nazywany też minimalną opłatą za ogrzewanie. Nie oznacza on, że każdy lokal ma zapłacić taką samą kwotę. Chodzi o uwzględnienie części ciepła, które trafia do mieszkania mimo zakręconych grzejników.
Ciepło przenika przez ściany, stropy i piony instalacyjne. Lokal z wyłączonym ogrzewaniem może być częściowo ogrzewany przez sąsiednie mieszkania, klatkę schodową albo pomieszczenia wspólne. Gdyby taki lokal nie uczestniczył w kosztach ogrzewania w ogóle, jego część obciążenia przejęliby mieszkańcy korzystający z grzejników.
To zjawisko bywa określane jako pasożytnictwo cieplne. Nazwa jest publicystyczna, ale opisuje konkretny problem rozliczeniowy. Podzielnik może wykazać bardzo niskie albo zerowe zużycie, chociaż lokal nie jest całkowicie pozbawiony ciepła.
Minimalny koszt zmienny ma odpowiadać wartości energii potrzebnej do utrzymania w lokalu temperatury bazowej. W materiałach dotyczących nowych zasad często wskazuje się poziom około 16°C, jednak szczegółowy sposób wyliczenia zależy od przepisów, metody rozliczeniowej i regulaminu danego budynku. Nie należy utożsamiać temperatury obliczeniowej używanej w obliczeniach projektowych z obowiązkiem stałego utrzymywania takiej temperatury w mieszkaniu.
Minimalna opłata oznacza więc, że:
- zakręcenie grzejnika nie eliminuje wszystkich kosztów ogrzewania lokalu,
- część kosztów wynika z przenikania ciepła przez przegrody i z ogrzewania części wspólnych,
- niski odczyt podzielnika może zostać skorygowany do poziomu minimalnego,
- oszczędzanie nadal wpływa na rachunek, ale nie może całkowicie przerzucać kosztów na sąsiadów.
Rozporządzenie przewiduje również maksymalny koszt zmienny. Ma on chronić mieszkańca przed obciążeniem wyższym niż wynikałoby z technicznych możliwości dostarczenia ciepła do lokalu. W ten sposób powstają widełki, które ograniczają zarówno zaniżanie, jak i zawyżanie kosztów przypisanych do mieszkania.
Jak dzielone są koszty stałe i zmienne?
Rozliczenie ogrzewania zwykle składa się z części niezależnej bezpośrednio od wskazań urządzenia oraz części powiązanej z zużyciem. Ustawa i rozporządzenie wyznaczają ramy systemu, lecz konkretny podział powinien wynikać z regulaminu obowiązującego w danym budynku.
| Element rozliczenia | Wcześniejsze podejście | Nowe podejście |
|---|---|---|
| Koszty stałe | Zwykle dzielone według powierzchni lub kubatury lokalu | Nadal mogą być przypisywane według powierzchni, lecz regulamin musi uwzględniać pełną strukturę kosztów budynku |
| Koszty zmienne | Najczęściej zależne od wskazań podzielników lub ciepłomierzy | Zależne od wskazań, z uwzględnieniem obowiązkowego minimum i maksimum przy metodzie podzielnikowej |
| Rola podzielników | Pomagały podzielić część kosztów między lokale | Służą do indywidualnego rozliczenia, ale ich wskazania podlegają korektom i współczynnikom |
| Regulamin | Ustalany przez właściciela lub zarządcę budynku | Musi zostać dostosowany do Prawa energetycznego i rozporządzenia z 7 grudnia 2021 r. |
Podzielnik kosztów ciepła nie jest tym samym co ciepłomierz. Ciepłomierz jest przyrządem pomiarowym, natomiast podzielnik jest urządzeniem wskaźnikowym, które pomaga rozdzielić koszt ciepła zakupionego dla całego budynku. Dlatego wskazania podzielników nie oznaczają prostego pomiaru liczby kilowatogodzin zużytych przez konkretne mieszkanie.
W regulaminie zarządca może podzielić część kosztów zmiennych między wskazania urządzeń i powierzchnię lokali. Wynika to między innymi z ogrzewania pionów, łazienek bez podzielników, części wspólnych oraz ciepła przenikającego między lokalami. Nie ma jednej ustawowej proporcji, która obowiązywałaby w każdym budynku.
Co z lokalem bez podzielnika albo z nieodczytywalnym urządzeniem?
Art. 45a Prawa energetycznego rozróżnia kilka sytuacji. Jeśli montaż urządzeń jest technicznie niemożliwy albo nieopłacalny, zarządca może zastosować rozliczenie według powierzchni lub kubatury. Jeżeli jednak budynek korzysta z podzielników, a konkretnego lokalu nie można odczytać z powodu działania użytkownika, zastosowanie mogą mieć inne zasady.
Właściciel lub użytkownik lokalu powinien udostępnić pomieszczenia w celu montażu, wymiany, kontroli i odczytu urządzeń. Przy problemie z opomiarowaniem zarządca powinien postępować zgodnie z ustawą oraz własnym regulaminem:
- Ustalenie przyczyny braku danych – zarządca sprawdza, czy urządzenie nie działa, nie zostało zamontowane albo lokal nie został udostępniony.
- Zastosowanie rozliczenia zamiennego – gdy urządzenia nie można zastosować z przyczyn technicznych, podstawą może być powierzchnia lub kubatura lokalu.
- Ocena odpowiedzialności użytkownika – brak udostępnienia urządzenia albo ingerencja w jego wskazania może uzasadniać roszczenie odszkodowawcze.
- Ustalenie kosztu zastępczego – w przypadkach wskazanych w art. 45a ust. 11a koszt może zostać określony na podstawie średniej wartości ogrzewania w budynku, w granicach przewidzianych ustawą.
To ważne rozróżnienie. Lokal, w którym nie można zamontować urządzenia z przyczyn technicznych, nie jest traktowany tak samo jak lokal, którego użytkownik nie udostępnia do odczytu lub ingeruje w urządzenie. Szczegółowe rozwiązanie powinno być opisane w regulaminie rozliczeń.
Zdalny odczyt – jakie są terminy?
Nowe zasady przewidują stopniowe przechodzenie na urządzenia umożliwiające zdalny odczyt. Dotyczy to między innymi ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania i wodomierzy ciepłej wody użytkowej.
Najważniejsze terminy i skutki są następujące:
- urządzenia montowane w nowych lub modernizowanych systemach powinny spełniać wymagania dotyczące zdalnego odczytu,
- istniejące urządzenia bez takiej funkcji nie muszą być automatycznie wymieniane z dnia na dzień,
- zarządcy powinni dostosować systemy do wymogu zdalnego odczytu najpóźniej do 1 stycznia 2027 r.,
- zdalny odczyt ogranicza konieczność wizyt inkasenta i ułatwia przekazywanie informacji o zużyciu.
Wprowadzenie zdalnego odczytu nie oznacza automatycznie zmiany całego regulaminu. Wpływa jednak na sposób zbierania danych i może ułatwić wykrywanie awarii, nietypowych odczytów oraz problemów z urządzeniami.
Dlaczego znaczenie ma położenie mieszkania?
Mieszkanie narożne, położone na parterze, nad nieogrzewaną piwnicą albo pod dachem zwykle ma większe straty ciepła niż lokal otoczony z każdej strony innymi mieszkaniami. Różnica wynika z większej powierzchni przegród zewnętrznych i odmiennego kontaktu z częściami nieogrzewanymi.
Dlatego regulamin powinien uwzględniać współczynniki wyrównawcze położenia lokalu w bryle budynku. Ich zadaniem jest korekta wskazań tak, aby mieszkańcy lokali o różnym położeniu nie byli porównywani bez uwzględnienia warunków technicznych.
Współczynnik nie jest karą za mieszkanie na narożniku. Ma odzwierciedlać fakt, że do uzyskania podobnego komfortu cieplnego taki lokal może potrzebować więcej energii. Ostateczny sposób zastosowania współczynników musi wynikać z dokumentacji budynku i regulaminu przyjętego przez zarządcę.
Co zrobić po otrzymaniu wysokiej niedopłaty?
Najpierw warto poprosić zarządcę o wyjaśnienie sposobu obliczenia rachunku. Można sprawdzić zastosowaną metodę, udział kosztów stałych i zmiennych, wskazania urządzenia, współczynnik położenia oraz ewentualną korektę do minimalnego lub maksymalnego poziomu.
Wysoka niedopłata może wynikać nie tylko z nowych zasad, lecz także z cen ciepła, długości sezonu grzewczego i rzeczywistego zużycia w całym budynku. Regulamin nie zastępuje informacji o tych elementach.
Jeżeli jednorazowa zapłata jest dużym obciążeniem, warto zapytać spółdzielnię, wspólnotę lub zarządcę o możliwość rozłożenia niedopłaty na raty. Oszczędzanie nadal ma sens, ale całkowite wyłączanie ogrzewania nie usuwa kosztów związanych z funkcjonowaniem wspólnej instalacji i przepływem ciepła w budynku.
